去年底召開(kai)的中央經(jing)濟(ji)工作(zuo)會議強調，要(yao)因城(cheng)施(shi)策，支(zhi)(zhi)持剛性(xing)和改善(shan)(shan)性(xing)住房(fang)需(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)，解決好新市(shi)民(min)、青年人等(deng)住房(fang)問題；著力擴大國內需(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)，要(yao)把恢復和擴大消費擺(bai)在優先位置；多渠道增(zeng)加(jia)城(cheng)鄉居(ju)民(min)收(shou)入，支(zhi)(zhi)持住房(fang)改善(shan)(shan)、新能(neng)源汽車、養老服務(wu)等(deng)消費。從數據上看，改善(shan)(shan)性(xing)購(gou)房(fang)需(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)仍富有潛力，政策支(zhi)(zhi)持改善(shan)(shan)性(xing)購(gou)房(fang)需(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)有序釋放大有可(ke)為。......

近年來(lai)，重點城(cheng)市大戶(hu)型(xing)(xing)、改(gai)善性住宅(zhai)消(xiao)費(fei)占(zhan)(zhan)比不斷(duan)提升。全國主要城(cheng)市新建商品住房(fang)中，三室戶(hu)型(xing)(xing)成(cheng)交(jiao)占(zhan)(zhan)市場主導地位，大戶(hu)型(xing)(xing)成(cheng)交(jiao)占(zhan)(zhan)比也穩步上揚。在信貸環境(jing)顯著改(gai)善、相對(dui)寬松的情況下，“賣一(yi)(yi)買一(yi)(yi)”、連環交(jiao)易(yi)(yi)、置換(huan)交(jiao)易(yi)(yi)客戶(hu)的需求明顯增加。

去年底召開的中央經濟工作會議強調，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題；著力擴大國內需求，要把恢復和擴大消費擺在優先位置；多渠道增加城鄉居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養老服務等消費。從數據上看，改善性購房需求仍富有潛力，政策支持改善性購房需求有序釋放大有可為。

第七次全國人(ren)口(kou)普查(cha)數據顯示，2020年(nian)中(zhong)國城鎮人(ren)均住房達到1.06間，家(jia)庭戶人(ren)均住房建筑面積為41.76平方米，相比第六次人(ren)口(kou)普查(cha)時(shi)(shi)(shi)增加了10.7平方米。可以說(shuo)，從(cong)增量(liang)時(shi)(shi)(shi)代邁向(xiang)存量(liang)時(shi)(shi)(shi)代的(de)房地產(chan)市(shi)場(chang)，伴隨著的(de)是城鎮家(jia)庭正在從(cong)有(you)得住，邁向(xiang)住得好，發展目標已經從(cong)住有(you)所居(ju)(ju)，升級為住有(you)宜居(ju)(ju)、住有(you)安居(ju)(ju)。

在(zai)改善(shan)和提(ti)升(sheng)住(zhu)房(fang)條件(jian)的過程中(zhong)，城(cheng)鎮居(ju)(ju)民的住(zhu)房(fang)需求將逐漸(jian)從(cong)單純擴大居(ju)(ju)住(zhu)面(mian)(mian)積，轉變為拓展(zhan)空間功能、提(ti)升(sheng)住(zhu)房(fang)舒(shu)適度、提(ti)高居(ju)(ju)住(zhu)品質(zhi)與生(sheng)活(huo)質(zhi)量，考慮因素將覆蓋至(zhi)居(ju)(ju)住(zhu)區(qu)位、生(sheng)活(huo)配套、教(jiao)育(yu)資源、市政設施、社區(qu)服務、小區(qu)環境、物業(ye)管(guan)理等多方面(mian)(mian)，購房(fang)模(mo)式將包括連環交易、以購換(huan)租、以小換(huan)大、以舊換(huan)新、以遠換(huan)近(jin)等，呈現梯次性、有序性、漸(jian)進(jin)性。

改(gai)善性住(zhu)(zhu)房的(de)(de)增(zeng)長(chang)潛力空間，主要集中在(zai)符(fu)合條件的(de)(de)新(xin)(xin)市(shi)(shi)民、青年群體以及非戶籍常(chang)住(zhu)(zhu)人(ren)口(kou)(kou)身上。有研(yan)究表(biao)明，住(zhu)(zhu)房可(ke)負擔性對(dui)(dui)家庭(ting)形成期流(liu)動人(ren)口(kou)(kou)居留意愿的(de)(de)擠出效應更強，公(gong)共(gong)服務水平對(dui)(dui)家庭(ting)擴(kuo)張期流(liu)動人(ren)口(kou)(kou)居留意愿的(de)(de)引(yin)力效應更強。因而，在(zai)增(zeng)加(jia)普惠便捷公(gong)共(gong)服務供給、健全市(shi)(shi)政公(gong)用設施、完善城(cheng)市(shi)(shi)住(zhu)(zhu)房體系、有序推進(jin)城(cheng)市(shi)(shi)更新(xin)(xin)改(gai)造(zao)、增(zeng)強創新(xin)(xin)創業能力等(deng)(deng)方面的(de)(de)具體努力，將更好激(ji)發符(fu)合條件的(de)(de)新(xin)(xin)市(shi)(shi)民、青年人(ren)、非戶籍常(chang)住(zhu)(zhu)人(ren)口(kou)(kou)、居住(zhu)(zhu)在(zai)老(lao)舊(jiu)小(xiao)區和城(cheng)中村等(deng)(deng)待改(gai)造(zao)地段人(ren)群等(deng)(deng)的(de)(de)購房需求(qiu)。

不同居住(zhu)人群(qun)也各自存在特定的(de)(de)、特殊的(de)(de)改善性(xing)需求(qiu)。例如，最(zui)新人口普查數據(ju)顯示(shi)，65.5%的(de)(de)老(lao)年(nian)人獨居或僅與(yu)老(lao)伴同住(zhu)，54%的(de)(de)老(lao)人在樓齡(ling)(ling)大(da)于20年(nian)的(de)(de)老(lao)房屋內居住(zhu)。在人口老(lao)齡(ling)(ling)化趨勢下，高(gao)齡(ling)(ling)人群(qun)及其家人無疑(yi)將更加(jia)重視住(zhu)房在出行、醫療、康養等方面的(de)(de)適老(lao)設施配套狀(zhuang)況。

又如，有報告(gao)顯示，在(zai)(zai)全國36個主要城市中，有超過1000萬人平均每日單程通(tong)(tong)勤時長超過60分(fen)(fen)鐘，個人身心(xin)健康可能受到(dao)超長通(tong)(tong)勤時間影響(xiang)。城市運(yun)營也面臨著交(jiao)通(tong)(tong)擁(yong)堵、土(tu)地利用、空氣污染、能源(yuan)損耗等諸多方(fang)面挑戰。職(zhi)住(zhu)分(fen)(fen)離(li)人群在(zai)(zai)交(jiao)通(tong)(tong)通(tong)(tong)勤和實現職(zhi)住(zhu)平衡方(fang)面均具有較(jiao)大需求(qiu)，這一部分(fen)(fen)的改善性購房(fang)需求(qiu)也不容忽視。

近日，武漢市(shi)提出結合(he)房(fang)(fang)價和新(xin)房(fang)(fang)庫存情況，動態(tai)(tai)調(diao)整(zheng)(zheng)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)限(xian)(xian)購(gou)(gou)范圍(wei)。這是各地(di)動態(tai)(tai)優化調(diao)整(zheng)(zheng)限(xian)(xian)購(gou)(gou)政策(ce)(ce)、促(cu)進改(gai)善性住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)需(xu)求(qiu)釋(shi)放的(de)最新(xin)例(li)證。有(you)條件的(de)城市(shi)可(ke)以繼續(xu)因城施策(ce)(ce)，優化包括信貸政策(ce)(ce)在內(nei)的(de)差別化住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)政策(ce)(ce)。在滿足首套(tao)(tao)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)消費需(xu)求(qiu)基礎上，可(ke)考(kao)慮適(shi)時、適(shi)當地(di)降低二套(tao)(tao)房(fang)(fang)首付(fu)比(bi)例(li)、調(diao)整(zheng)(zheng)二套(tao)(tao)房(fang)(fang)貸利率加(jia)點(dian)、調(diao)整(zheng)(zheng)限(xian)(xian)購(gou)(gou)套(tao)(tao)數、調(diao)整(zheng)(zheng)限(xian)(xian)購(gou)(gou)區(qu)域等，以滿足有(you)改(gai)善性住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)需(xu)求(qiu)的(de)人群。

還可探索提高住房貸款借款人最高年齡、加大支持和創新住房租賃貸款、放松二孩和三孩家庭限購等措施，以滿足老年人、新市民、創新型技能型人才以及多孩家庭等群體的住房消費需求，更好地降低購房成本，提升換房意愿，釋放合理的改善性購房需求。同時，應繼續嚴防嚴懲經營用途貸款違規流入房地產領域，更好地抑制投機性需求與投資性需求。